5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，明確“對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。”可以說，這個消息一出，有房的和沒房的都興奮了。大家都在問，“我的貸款能少還嗎？能少還多少？”別著急，人民網(wǎng)《財米油鹽》帶你捋一捋。

第一，審題很重要！這次利率下調(diào)針對的是普通自住房，并且是首套房，也就是剛需。跟已經(jīng)買過的存量貸款沒關(guān)系，跟二套房沒有關(guān)系，跟別墅一類非普通住宅也沒有關(guān)系，炒房更是“大No特No”！

那到底跟什么有關(guān)系呢？簡單來說，沒有這個新政之前，央行的指導(dǎo)是：首套房貸款利率下限為4.6%，二套房5.2%。那現(xiàn)在下浮20個基點，二套仍然不變。也就是，現(xiàn)在首套房利率可以降到不低于4.4%，二套房利率不低于5.2%。淺淺算一下，如果按照貸款金額100萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，相當于平均每月減少月供120元左右，30年下來一共減少利息大約4萬多。

第二，關(guān)于首套房的定義，各地其實也可以靈活對待。有的城市還清了貸款后也算首套，比如廣州。還有城市把“二孩房”也看作首套，比如南京。總之，央行說的只是下限規(guī)定，并不是全部城市都要馬上執(zhí)行這個數(shù)字，主動權(quán)還在各地手上，具體執(zhí)行更要“因城施策”。

“從今年以來整個房地產(chǎn)市場面臨較大的下行壓力，居民的購房意愿下降，房地產(chǎn)銷售額、房價也出現(xiàn)了下跌。”中國民生銀行首席研究員溫彬告訴人民網(wǎng)《財米油鹽》，這次房貸利率下降會對首套房貸利率基準的中樞有一個下移作用。同時，對居民的剛需、改善性需求會帶來提振作用，還會增加提高居民的購房意愿，從而刺激房地產(chǎn)的下階段銷售。

溫彬表示，目前我國各個地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求狀況差別較大。一線城市需求相對更旺盛，但一線城市的限購、限貸等政策總體偏緊，包括房貸利率也相對較高；三四線城市因為市場供求關(guān)系的原因，面臨房價下降壓力。所以，各個地區(qū)未來的房價走勢也會有較大差別。

“未來我國房地產(chǎn)市場還將保持市場體系和保障房建設(shè)并行推進，滿足不同的居住需求。”他同時強調(diào)，可以肯定的是，更多的供給還將進一步滿足消費者的剛需和改善型需求，推動整個房地產(chǎn)市場保持良性循環(huán)和健康發(fā)展。