■陳濤

我國(guó)炒房頑疾治理并非一蹴可就。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作在嚴(yán)厲調(diào)控之后的一年至一年半時(shí)間內(nèi)往往會(huì)有所抬頭。當(dāng)前距離2017年3月中旬那輪嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策業(yè)已一年。據(jù)報(bào)道，廣東惠州大亞灣因?yàn)椴幌拶?gòu)，有炒房客一次購(gòu)十余套；杭州新房限價(jià)引發(fā)一“號(hào)”難求。近期包括成都、海南、西安和杭州等多地發(fā)布全新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理，嚴(yán)格限制投機(jī)性購(gòu)房。這在一定程度上反映出住房市場(chǎng)投機(jī)炒作現(xiàn)象似有回暖跡象，需要高度警惕。

投機(jī)炒房仍有一定慣性

雖然經(jīng)歷2017年3月中旬那輪嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，但住房市場(chǎng)的投機(jī)炒房意愿并未因此偃旗息鼓。特別是去年那輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要抑制北京、深圳等一線、二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲，三線城市則以“去庫(kù)存”為目標(biāo)。因此，雖然當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回落，但二線、三線城市房?jī)r(jià)漲幅依然維持。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年2月份，我國(guó)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅分別比上月擴(kuò)大0.4和0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市同比漲幅也分別比上月擴(kuò)大0.4和0.1個(gè)百分點(diǎn)。一線城市投機(jī)客似有向二線、三線城市轉(zhuǎn)移的苗頭。

我國(guó)住房市場(chǎng)存在投機(jī)炒作動(dòng)能，主要源于過去房?jī)r(jià)暴漲帶來的巨大財(cái)富效應(yīng)，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的路徑依賴，以及市場(chǎng)主體的預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制。對(duì)并不具備金融投資知識(shí)的社會(huì)公眾而言，過去二十年住房投資無疑是最富價(jià)值的投資體驗(yàn)。房?jī)r(jià)幾近單邊上漲所形成的運(yùn)行軌跡，考驗(yàn)著住房市場(chǎng)懷疑者的神經(jīng)。雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策措施接連升級(jí)，但市場(chǎng)投機(jī)炒作熱情依然不減。過去一段時(shí)間，穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成了路徑依賴，引發(fā)了區(qū)域市場(chǎng)集體道德風(fēng)險(xiǎn)。在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“拒絕調(diào)整”，增強(qiáng)了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。而微觀市場(chǎng)主體分散而又方向一致的行動(dòng)，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)了自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制，這無疑給炒房慣性添注持續(xù)動(dòng)力。

而歷次房?jī)r(jià)快速上漲，投機(jī)炒作往往在興風(fēng)作浪。但凡住房市場(chǎng)投機(jī)炒作回暖，往往也反映出調(diào)控政策措施仍有補(bǔ)漏洞以及升級(jí)完善空間。因此，需要對(duì)市場(chǎng)投機(jī)炒作保持高度警惕，“露頭就打”，這樣才能真正保護(hù)剛性住房需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定運(yùn)行。

投機(jī)炒房行為

與高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)背離

從高速度增長(zhǎng)到高質(zhì)量發(fā)展——這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的轉(zhuǎn)變，意味著全要素生產(chǎn)率提升將成為關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)固然可以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但難以實(shí)現(xiàn)全要素生產(chǎn)率的提升。決定經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的往往體現(xiàn)在高端技術(shù)支撐的高端制造業(yè)上。美國(guó)西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授羅伯特·戈登在其出版的著作《美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的興衰》中寫道，決定一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)前途的絕對(duì)不是華而不實(shí)的大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等風(fēng)靡一時(shí)的東西，而仍然是實(shí)實(shí)在在的制造業(yè)。可以說，振興制造業(yè)在美國(guó)是有很強(qiáng)的民意基礎(chǔ)。2008年國(guó)際金融危機(jī)后，美國(guó)大力推行“再工業(yè)化”和“制造業(yè)回歸”——2009年12月公布了《重振美國(guó)制造業(yè)框架》，2011年6月和2012年2月相繼啟動(dòng)《先進(jìn)制造業(yè)伙伴計(jì)劃》和《先進(jìn)制造業(yè)國(guó)家戰(zhàn)略計(jì)劃》，2013年發(fā)布《制造業(yè)創(chuàng)新中心網(wǎng)絡(luò)發(fā)展規(guī)劃》。過去五年，我國(guó)深入開展“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)、實(shí)施“中國(guó)制造2025”、出臺(tái)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)改革發(fā)展舉措、深化農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、發(fā)揮政府投資撬動(dòng)作用等等，有效推動(dòng)、引領(lǐng)了新發(fā)展動(dòng)能的迅速壯大。當(dāng)前中美在貿(mào)易上的糾紛，從深層次而言是中美兩國(guó)在高技術(shù)、高端制造業(yè)上的競(jìng)爭(zhēng)。

而住房投機(jī)炒作不僅背離了“房住不炒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，而且還引發(fā)我國(guó)社會(huì)資源和資金的錯(cuò)配，侵蝕了社會(huì)創(chuàng)新和拼搏精神，破壞了高質(zhì)量發(fā)展的社會(huì)環(huán)境。這些年我國(guó)非法集資屢禁不絕，各種非法集資形態(tài)五花八門，受害人群遍布四海，這些在一定程度上反映出復(fù)雜的社會(huì)投資心態(tài)。更為重要的是，投機(jī)炒作引發(fā)的房?jī)r(jià)非理性上漲，進(jìn)而累積形成的房地產(chǎn)泡沫，往往是引發(fā)經(jīng)濟(jì)金融劇烈動(dòng)蕩的重要根源。2008年國(guó)際金融危機(jī)始發(fā)于2007年的美國(guó)次貸危機(jī)。日本“失去的十年”就源于房地產(chǎn)泡沫的破滅。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，金融危機(jī)十次有九次是房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)所引發(fā)的。當(dāng)前我國(guó)正處于打好防范重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)的第一年，而防止房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)積累已經(jīng)是當(dāng)前擺在地方政府面前刻不容緩的工作。

對(duì)住宅投機(jī)炒作

必須“露頭就打”

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和金融具備了系統(tǒng)性的影響。這既反映為涉房融資在全社會(huì)融資中的較高比重，也反映為居民家庭主要財(cái)富體現(xiàn)在住宅不動(dòng)產(chǎn)上。因此，針對(duì)當(dāng)前個(gè)別城市住房投機(jī)炒作的“暗流涌動(dòng)”，地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上要有足夠定力，堅(jiān)持“房住不炒”的定位不動(dòng)搖，在滿足剛性住房需求同時(shí)，要對(duì)投機(jī)炒作行為有針對(duì)性的調(diào)控措施，抬升投機(jī)炒作的門檻和成本，限制其不當(dāng)獲利的機(jī)會(huì)和空間。只有對(duì)投機(jī)炒作“露頭就打”，才能有效避免房地產(chǎn)市場(chǎng)形成新的風(fēng)險(xiǎn)。